Příspěvky nebo odpovědi uživatele jn

osobně nevím, ale prý hodně akcionářů, jinak  jde to rychle (tak za  cca 5 min jste venku, ale mají na to údajně vymezeno

prý 15 min... takže samozřejmě oblbujou, ale prodat to v dražbě není jen tak, 

a cena půjde  hodně vysoko, pokud do toho půjdou   (odhad počítám nejnižší podání tak 750Kč/akcie, a vyleze to na tak 1850Kč)

neb to není snadné. když tam uvidí takové machry jako Hodinu,  Hálu, Ryjáčka,

Minaríka, Navrátila,  atd, tak to možná před dražbou i stahnou...

Pokud nejste sám tím právníkem, pak lžete - ta cena za kompletní obchod je nereálná. Právní služby (přinejmenším dobrá kupní smlouva) - minimálně 3000 Kč. Návrh na vklad do katastru - 1000 Kč. Úschova u advokáta (mimochodem riskantnější než v bance) - několik tisíc (nevím kolik, ale nebude to zas až o tolik levnější než v bance, kde to začíná okolo 5000 v závislosti na částce). Znalecký odhad - kolem 5000 (pokud to není kamarád, který to udělá za flašku). Jsme na nějakých cca 14000 Kč, a to jsme započítali jen absolutně nutné náklady, nezapočítali jsme ověřování podpisů (pár desítek korun), náklady na telefony a cestování a hlavně na inzerci.

Pokud nasadíte správnou cenu a pokud máte štěstí, můžete jistě uspět i s inzercí zdarma, ale pokud se nechcete spoléhat na štěstí, ale chcete s určitostí uspět, je zpravidla zapotřebí trochu rozsáhlejší inzerce po delší dobu, samozřejmě topovaná (za topování se platí i na Bazoši, kde je jinak základní inzerce zdarma, jenomže inzerát zdarma se vám rychle propadne do míst, kde ho už nikdo neuvidí, takže musíte zadávat inzerát znovu a znovu a znovu...; na nejsledovanějších Srealitách se platí i za základní inzerci) a po delší dobu, v dnešní době často několik měsíců. Náklady na inzerci pak mohou jít až do desítek tisíc (račte si přepočítat podle ceníků na Bazoši a na Srealitách, i kdybyste neměl inzerovat nikde jinde).

A to nemluvím o čase, který to vše zabere, a o profesionalitě makléřů, kteří vědí, co a jak, a zvládnou i dost složitý a komplikovaný obchod bez rizika pro Vás (ona to totiž v některých případech opravdu není taková sranda...).

Když to shrnu: proč asi na západ od našich hranic jde většina realitních obchodů přes RK a realitní makléře? Že by tam, po tolika letech nepřetržitého trvání volného trhu, byli pořád takoví blbečci, kteří se nechají realitkami oškubat?

A proč podepisujete kupní smlouvu při koupi auta nebo třeba i při koupi domu? Co když vás chce protistrana obrat o peníze? Není pak lepší (podle vaší argumentace) žádnou smlouvu nepodepisovat?

Samozřejmě že je vždy lepší smlouvu podepsat - jde jen o podobu smlouvy a o sjednané podmínky. Smlouva totiiž jasně vymezuje pravidla: tohle musím, tohle nesmím, tohle můžu - a totéž pro protistranu. Tím pádem oba víme, co a jak, a je těžší (pokud je smlouva dobrá a obě strany s ní souhlasily) jeden druhého podvést. (Sám budoucím klientům, kteří si chtějí smlouvu nejprve přečíst, říkám, že samozřejmě, protože s lidmi, kteří vědí, na čem jsou, se mi pak lépe jedná.)

Nedělejte tedy z lidí pitomce.

Jsem realitní makléř, ale s jmenovanou společností nemám nic společného. Nevím ani o tom, že by v našem regionu nabírali zakázky, takže nejsme ani přímými konkurenty. Realitní kancelář, s kterou spolupracuji, jsem si velmi pečlivě vybíral. Snad tedy mohu říci něco o tom, jak to funguje u nás a proč, proč některé věci děláme podobně a proč jiné věci děláme jinak. A hlavně uvést na pravou míru některé nepřesnosti.

Především upřesním obsah pojmu "exkluzivní smlouva" (= výhradní): jedná se o to, že se zavazujete neprodávat nemovitost sami ani tím nepověřit nikoho jiného (např. jinou RK). To je samozřejmě výhodné pro realitku, ale mnoho lidí zapomíná na to, že to má své výhody i pro ně (bohužel u nás lidé nelogicky až příliš často neradi vidí, když si někdo vydělá, i když na tom mohou vydělat také). Např. výhradním zakázkám se makléři více věnují, protože to není zbytečná práce (když je to nevýhradní, může to prodat někdo jiný a práce makléře, stejně jako investice RK např. do reklamy, budou zbytečné, proto se někteří makléři a některé RK u nevýhradních smluv méně snaží a méně je inzerují). Dále s věcí obeznámený kupující se (zejména u dražších nemovitostí s vyšší rezervační zálohou) ptá, zda má realitka nemovitost výhradně, protože v opačném případě riskuje, že tentýž den jen o pár hodin dříve si někdo stejnou nemovitost zarezervuje v jiné RK a že bude mít své peníze po určitou (i když u solidní RK relativně krátkou) dobu vázané na účtu realitky, když by je třeba potřeboval na nemovitost, kterou si vyhlédl jako další v pořadí. Takový kupující pak s koupí nevýhradně zprostředkovávané nemovitosti váhá. Důvodů pro výhradní smlouvu či dohodu je více, popsal bych jimi několik stránek...

V žádném případě však ani exkluzivní smlouva neznamená, že byste nemohli nemovitost běžným způsobem užívat. Jen samozřejmě nesmíte (zpravidla) konat akty, které by zhoršily či dokonce znemožnily prodejnost nemovitosti (např. když neinformujete realitku o exekuci, když ji zastavíte nebo tam zřídíte věcné břemeno, které tam nebylo, něco tam zničíte či přestavíte - RK by o tom měla přinejmenším vědět, vždy je lepší si od nich nechat podepsat, že to berou na vědomí a že po vás nebudou chtít žádné sankce, a to pokud možno předem a jen v případě, že je to opravdu nevyhnutelné). Je to pochopitelné, protože realitka do zakázky něco investuje (v případě inzerce to mohou být až desítky tisíc) v dobré víře, že na ní něco vydělá, a klient by najednou třeba zcela znemožnil její prodej... Realitce by tím vznikla škoda, proti které se pochopitelně brání.

Rezervace zakázky znamená určité úkony a má určité důsledky: nemovitost je stažena z inzerce a dále se nenabízí. Nemovitost je zcela bezvýhradně rezervována pro kupujícího, kdyby v té době byla prodána někomu jinému, znamenalo by to porušení povinností ze strany prodávajícího nebo realitky. Rezervační smlouva či dohoda tedy oba tyto účastníky zavazuje, a to zpravidla pod sankcí. V té době by se ale klidně mohl na trhu objevit seriózní zájemce, který by nemovitost skutečně koupil. Proto je zapotřebí nějakým způsobem rezervaci zajistit, aby byl zřejmý vážný zájem kupujícího - v opačném případfě by si prostě jen tak mohl kdokoliv říct, ano, já to chci, a přitom nebýt závazně rozmyšlený. A uhánějte ho pak někde o náhradu škody, která se i dost nesnadno vyčísluje... Rezervační záloha tedy nepoškozuje slušné a solidní kupu ...

Jsa sám realitním makléřem (a na rozdíl od jiných to říkám na rovinu dřív, než jdu na první schůzku), mohu být považován za zaujatého. Nicméně se tu pokusím na pár věcí pokud možno nezaujatě a věcně odpovědět a začnu tímhle - pokusím se Vám to polopaticky vysvětlit. Takže:

1) Zkuste popsat jednotlivé kroky, které musíte udělat (a kdy - v jakém pořadí), když prodáváte bez realitky, a kolik Vás to bude stát. Docela by mne vůbec zajímalo, jestli máte aspoň ponětí o všech krocích (a jejich právních důsledcích - o tom, co všechno se může stát a jaká jsou rizika) jednoduchého prodeje třeba toho bytu 3+1/L na Skalce, kde třeba bydlíte vedle a nejsou s tím vůbec žádné komplikace. Zavedená solidní realitka s tím má zkušenosti, ví, co a kdy se musí udělat, jaké jsou náležitosti (aby Vám např. nevrátili z katastrálního úřadu návrh na vklad), umí ošetřit finanční toky tak, aby bylo riziko pro obě strany minimální, zajistí PENB (energetický štítek), poradí, kdy platit jakou daň (nezapomeňte např. na daň z příjmů) apod. Protistrana (tj. v případě Vašeho příkladu kupující) Vás tedy nemůže tak snadno "oblbnout", jak by to bylo možné bez účasti RK (samozřejmě, že RK nemůže ručit za všechny vysloveně kriminální varianty, ale ošetří běžné obchodní záležitosti). To je podle mne asi největší výhoda pro člověka, který by třeba i měl čas to vše vyběhávat. Ani já, než jsem se stal makléřem a než jsem získal zkušenosti, bych do realitního obchodu bez realitky nešel - nemovitost prostě není houska na krámě.

A to nemluvím o komplikovanějších případech (prodej zároveň s koupí jiné nemovitosti, zástavní práva, exekuce - které my např. umíme řešit s lepším výsledkem pro dlužníka než v případě dražby -, případy, kdy je zapotřebí ještě něco vyřešit, s něčím pomoci nebo poradit, nemovitost rozdělit apod.).

2) Nějak jste ve svém textu opomenul zmínit cenu. To, jestli Vám zájemci utrhají ruce, totiž záleží i na ceně (ale samozřejmě nejen na ní). Pokud ale opravdu dáte cenu, při které Vám zájemci utrhají ruce, pak je cena zřejmě poněkud nižší, než maximálně možná (při velmi nízké ceně naopak zájem klesá, protože je cena podezřelá a naznačuje problém). Zkušený makléř s desítkami prodaných nemovitostí zpravidla odhadne cenu lépe než jedinec, který prodává poprvé a možná naposledy. I tak se ale v dnešní době i byty velmi často prodávají déle než měsíc, často více měsíců (a s tím souvisí další bod). Dnes je totiž realitní trh řízen poptávkou, a ne nabídkou (tj. nabídka je dost velká, ale poptávka poněkud menší, takže Vy se svojí nabídkou musíte prorazit).

3) Popravdě, někdy se spokojím s tím, že klient nebude spolupracovat s jinou RK, ale že si může najít kupce sám (a nedat mi ani korunu). Zpravidla (i když, pravda, ne zcela vždy) totiž najdu kupce já a ne klient - základem je totiž nejen cena, ale i inzerce. Je prostě třeba, aby nemovitost byla vidět. Zavedená RK už ví, kde a jak inzerovat, aby se zájemci ozývali. Konkrétně realitky nejvíce inzerují na Srealitách, ale to je samozřejmě placená inzerce. Velká RK Vám také na tomto serveru zajistí tzv. topování - čas od času pak Váš inzerát vyskočí opět na začátek, jako by byl právě vložen, takže se ocitne všem na očích (pokud to neuděláte, octne se po nějaké době na 2., 3. 4. atd. stránce ve výpisu nabídek a tam jej již nikdo nenajde). Ale zkuste se podívat na ceny inzerce a topování na Srealitách a zjistíte, že ...

Jsa sám realitním makléřem (a na rozdíl od jiných to říkám na rovinu dřív, než jdu na první schůzku), mohu být považován za zaujatého. Nicméně se tu pokusím na pár věcí pokud možno nezaujatě a věcně odpovědět a začnu tímhle - pokusím se Vám to polopaticky vysvětlit. Takže:

1) Zkuste popsat jednotlivé kroky, které musíte udělat (a kdy - v jakém pořadí), když prodáváte bez realitky, a kolik Vás to bude stát. Docela by mne vůbec zajímalo, jestli máte aspoň ponětí o všech krocích (a jejich právních důsledcích - o tom, co všechno se může stát a jaká jsou rizika) jednoduchého prodeje třeba toho bytu 3+1/L na Skalce, kde třeba bydlíte vedle a nejsou s tím vůbec žádné komplikace. Zavedená solidní realitka s tím má zkušenosti, ví, co a kdy se musí udělat, jaké jsou náležitosti (aby Vám např. nevrátili z katastrálního úřadu návrh na vklad), umí ošetřit finanční toky tak, aby bylo riziko pro obě strany minimální, zajistí PENB (energetický štítek), poradí, kdy platit jakou daň (nezapomeňte např. na daň z příjmů) apod. Protistrana (tj. v případě Vašeho příkladu kupující) Vás tedy nemůže tak snadno "oblbnout", jak by to bylo možné bez účasti RK (samozřejmě, že RK nemůže ručit za všechny vysloveně kriminální varianty, ale ošetří běžné obchodní záležitosti). To je podle mne asi největší výhoda pro člověka, který by třeba i měl čas to vše vyběhávat. Ani já, než jsem se stal makléřem a než jsem získal zkušenosti, bych do realitního obchodu bez realitky nešel - nemovitost prostě není houska na krámě.

A to nemluvím o komplikovanějších případech (prodej zároveň s koupí jiné nemovitosti, zástavní práva, exekuce - které my např. umíme řešit s lepším výsledkem pro dlužníka než v případě dražby -, případy, kdy je zapotřebí ještě něco vyřešit, s něčím pomoci nebo poradit, nemovitost rozdělit apod.).

2) Nějak jste ve svém textu opomenul zmínit cenu. To, jestli Vám zájemci utrhají ruce, totiž záleží i na ceně (ale samozřejmě nejen na ní). Pokud ale opravdu dáte cenu, při které Vám zájemci utrhají ruce, pak je cena zřejmě poněkud nižší, než maximálně možná (při velmi nízké ceně naopak zájem klesá, protože je cena podezřelá a naznačuje problém). Zkušený makléř s desítkami prodaných nemovitostí zpravidla odhadne cenu lépe než jedinec, který prodává poprvé a možná naposledy. I tak se ale v dnešní době i byty velmi často prodávají déle než měsíc, často více měsíců (a s tím souvisí další bod). Dnes je totiž realitní trh řízen poptávkou, a ne nabídkou (tj. nabídka je dost velká, ale poptávka poněkud menší, takže Vy se svojí nabídkou musíte prorazit).

3) Popravdě, někdy se spokojím s tím, že klient nebude spolupracovat s jinou RK, ale že si může najít kupce sám (a nedat mi ani korunu). Zpravidla (i když, pravda, ne zcela vždy) totiž najdu kupce já a ne klient - základem je totiž nejen cena, ale i inzerce. Je prostě třeba, aby nemovitost byla vidět. Zavedená RK už ví, kde a jak inzerovat, aby se zájemci ozývali. Konkrétně realitky nejvíce inzerují na Srealitách, ale to je samozřejmě placená inzerce. Velká RK Vám také na tomto serveru zajistí tzv. topování - čas od času pak Váš inzerát vyskočí opět na začátek, jako by byl právě vložen, takže se ocitne všem na očích (pokud to neuděláte, octne se po nějaké době na 2., 3. 4. atd. stránce ve výpisu nabídek a tam jej již nikdo nenajde). Ale zkuste se podívat na ceny inzerce a topování na Srealitách a zjistíte, že ...