Investice do nemovitostí se nevyplatí - Diskuze, názory, doporučení a hodnocení

Zase další chytrolín zřejmě z poradenské agentury, která si za své investiční rady (bez záruky) účtuje tučné provize... asi se chystá radit světově a tedy i dráže...

Typické ohánění se selským rozumem a "není nic tak křišťálově čistého..." jako jeho pravda.

Nemyslím, že by byla v ČR tak výrazná realitní bublina - pakliže pan Chytrý nějak kalkuluje s poptávkou, je třeba říci, že na poptávku má vliv více faktorů, než jen demografie. Kdo např. bude chtít bydlet ještě 20 let v již dnes vybydleném paneláku? Lze dlouhodobě čekat pokles cen materiálů? Budou snad zedníci 20let pracovat za nižší mzdy? Nepoznali jsme snad, jak moc má vliv na cenu nemovitostí stav na trhu práce v místě? (Jak bude ubývat práce v regionech, zase půjdou náplavy do Prahy - i kdyby jen do nájmu...) A co teprve bující byrokracie při povolování nových staveb, která celý proces rozhodně nezlevňuje a nevěřím, že budou úřady lacinější či vstřícnější!

Jak je to v každé době - jsou a budou dobré obchody v relitách a i ty špatné. Rozdíl je, že skončila doba, kdy bylo více těch úspěšných investic, doba, kdy se rozprodaly chatrče i zmetkovité novostavby.... ale tak daleko poradenství předraženého Chytrolína nesahá, to už by musel být hodně konkrétní a vystavoval by se riziku, že jeho nyní na nějakou dobu jistě obecně platná předpověď by náhle u konkrétní nemovitosti nefungovala.

Asi byste měl uvést alespoň jeden ekonomický argument proč si to myslíte. V článku bylo argumentů uvedeno dost. K vašim námitkám lze uvést protinámitky: na poptávku má vliv více faktorů než jen chtění poptávajících např. jejich možnosti; zedníci možná budou muset akceptovat nižší mzdy budou-li si chtít svou práci udržet, dokonce i pokles cen stavebních materiálů při poklesu poptávky po nich si lze představit (nebo proč si myslíte, že je ropa na $50 místo $150 loni v létě?). Pokles počtu obyvatel je totiž tak fundamentální faktor poptávky, že jej nelze opomíjet a rozhodně není tak snadné jej kompenzovat jinými faktory.
Pokud pracujete v realitách nebo v developmentu, pak chápu, že se vám článek nelíbí. Navíc článek nehovoří o lokálních odchylkách, ale celkovém trendu a faktorech na jeho směřování.
Uvědomte si, že tento článek realitu netvoří pouze ji popisuje!

Hřebíček na hlavičku, tedy určitě přečíst.

Obávám se, že autor článku má pravdu a realitu (tj. souvislosti) nevidíte Vy. Nemovitosti jsou skutečně dlouhodobě předražené (nadhodnocení je u rezidenčních téměř trojnásobné, u komerčních ještě vyšší) díky lacinému úvěrování. Autor neříká, že ceny neporostou, říká jen, že jejich růst nevykompenzuje inflaci, takže argument o cenách materiálů a platech zedníků je jaksi mimo mísu. Credit crunch se automaticky projeví na propadu poptávky. Nechci psát rozsáhlou analýzu, takže velmi jednoduše: O co víc se kupovaly byty díky zadlužování, o to méně se budou kupovat v době, kdy se dluhy budou splácet. A co se týká té Prahy, tak ta je nejpřehřátější. Možná se jakž takž budou držet ceny přímo ve městě, na metru nebo jinak dobře dostupné veřejnou dopravou. Satelity, ze kterých se musí jezdit autem, jsou už teď bezcenné. To byl je chyták na hejly a na zoufalce, kteří neměli na vybranou. Uvidíte za pár let. Tahle krize bude trvat desítky let a světlo na konci tunelu se neobjeví dřív, dokud se ekonomika nezrestrukturalizuje tak, aby se přizpůsobila podstatně sníženým možnostem dopravy. Ale to zabíhám už moc daleko - satelity vybydlí energetická a dopravní náročnost.

Nebudu dělat predikce na desítky let dopředu, ale v horizontu jednoho -dvou let bude hlavním cílem bank mít dostatek kapitálu a je evidentní, že nebudou půjčovat v tom rozsahu jako v nedávné minulosti. Nedostatek kapitálu pro hypotéky tedy bude znamenat, že ne každý s podprůměrným a nebo sotva průměrným platem si bude moci dovolit vzít 2-3 milionovou půjčku. Husákovy děti si už bydlení zařídily a přichází méně silné ročníky. Přistěhovalci se svými příjmy na úrovni minimální mzdy těžko něco vytrhnou a ekonomické ochlazení v příštíp pár letech také udělá své. Držet nemovitost na spekulaci dnes opravdu nemá smysl a jak padají ceny, tak za čas začnou padat i nájmy - prostě je čas prodat a jít dál...  

Ano samé "chytré rady", mě by jen zajímalo, když má ČR momentálně nejvyšší počet obyvatel v její historii a počet obyvatel loni stoupl za rok o nějakých 86 tisíc, tak kde ti přistěhovaní budou bydlet? Pod mostem asi těžko. Na to asi ten selský rozum nějak zapomněl. Pro přirozenou obměnu fondu je zapotřebí cca 10-20 tisíc nových byt. jednotek ročně, na přistěhovalce (86tis.) je potřeba zhruba 20-30 tis. byt. jednotek ročně. Tzn. 40-50 tisíc bytů ročně je potřeba při současném přírůstku obyvatel.
Nová výstavba se pohybuje na dolní hranici toho, co trh vyžaduje. Samozřejmě současná krize výrazné vzestupy na trhu nemovitostí zastaví. Zpomalí asi i migrace do ČR, ale poptávka po bytech rozhodně neklesne pokud bude trvat současná migrace. Maximálně se trh zaměří více na levnější nové byty, po kterých bude při stoupající nezaměstnanosti větší poptávka.
A popravdě na byty (nikoli RD) za 5-8 mil. dosáhne a touží po nich jen mizivé procento obyvatel, takže není divu, že se část současných developerských projektů setkává s nezájmem, protože jsou zaměřeny právě na tento úzký segment, ve kterém nabídka skutečně už převyšuje poptávku.

I přes tzv. babyboom má momentálně ČR asi o 1/4 mil. méně čechů než měla v roce 1990. To je kompenzováno 440 tis. cizinců, především těch, kteří přišli do ČR za dobrým výdělkem. Většina z nich nemá a a ni do budoucna nebude mít na trh rezidenčních nemovitostí podstatný vliv. Podle vývoje porodnosti lze očekávat, že tempo poklesu populace čechů se bude v následujících letech zrychlovat až na cca 3% ročně což je -300 tis. a to nebude schopna imigrace pokrýt, ani kdyby byla ve výši "nejlepších" let. Je tedy skutečně oprávněné očekávat, že trh rezidenčních nemovitostí bude v následujících min. 20-ti letech spíše klesat než stagnovat (o reálných cenách nemluvě). Lze tudíž souhlasit s tím, že trvalý výnos investic do nemovitostí je pouze mýtus.

myslite ty pristehovalce co jim ten langer plati EUR500 aby se mohli vratit domu? pokud bude opravdu delsi hospodarska stagnace (nebo dokonce pokles) zadni pristehovalci se sem nepohrnou protoze nebudou mit (ekonomicky) duvod.. takze si tech 20-30tis bytu pro pristehovalce zase muzete klidne skrtnout...

A proč by mělo ubývat práce v regionech a v Praze přibývat? Už takhle je tu pracovní síla předražená.

to Fredie:Nikde nepíšu, že by v Praze mělo práce přibývat... ale když se ptáš, nemyslím, že bude v Praze práce přibývat, ale dá se tam spíše nějaká práce sehnat a snáze i v oblasti šedé ekonomiky - také se nezabývám různými segmenty trhu, nýbrž se snažím upozornit, že panem Chytrým avizovaný obecný úbytek obyvatel je hodně diskutabilní...Proč jsem reagoval?Protože když se nějaký draze placený poradce ohání selským rozumem, silně to zavání manipulací - a navíc je uvedený článek výrazně tendenční...