Firma Bart Reality, s.r.o. - Diskuze, názory, doporučení a hodnocení

Dobrý den, moje zkušenost s Bart Reality, s.r.o.:

Kdo je v roli prodávajících, dostane k podpisu Zprostředkovatelskou smlouvu, kterou Bart Reality, s.r.o. umožníte exkluzivní právo s nakládáním Vaší nemovitosti, tzn. nikdo, ani Vy vlastníci nesmíte s nemovitostí nijak nakládat bez účasti Bart Reality (účast = provize realitce).

Kdo je v roli kupujících, dostane do ruky Rezervační smlouvu, kde je uvedena nejen výše rezervačního poplatku, ale i doba, do kdy musíte podepsat kupní smlouvu, výše sankcí a už tímto kusem papíru Vás má realitka v hrsti. Kupní smlouvu musíte uzavřít do 10 dnů od předložení kupní smlouvy realitkou a to věřte, kupní smlouvu máte na e-mailové adrese do týdne od 1. návštěvy realitky. Pokud neuhradíte rezervační poplatek celý a najednou, Bart Reality Vám jako bonus přidá navíc ještě iSMĚNKU!!!! na zbývající částku rezevačního poplatku. Pozor, směnka je napsána na obyčejném listu formátu A4, lehce si ji s něčím zaměníte. Čili hned ze startu činnosti kolem koupi nemovitosti máte 2 dlužní úpisy - rezervační smlouvu, kde se zavazujete rezerv. poplatek zaplatit a směnku. Tyto 2 papíry žijí každá svým životem, tzn. dluhy máte hned 2 na jednu věc. Ovšem makléřka Vás upozorní, že to je pouze formalitka (to si dělá legraci ?!?! - věřte, NEDĚLÁ). Na závěr první schůzky s Bart Reality jen tak mimochodem dostanete do ruky také Rozhodčí smlouvu. Další Pozor! bývá scvaknutá u rezervační smlouvy, takže se lehce stane, že přehlédnete jeden papír a podepíšete jim i toto. Pokud jako kupující máte zájem koupit nemovitost a musíte podepsat rezervační smlouvu, nepodepisujte Rozhodčí smlouvu ani Směnku. Nikdo nemá právo po Vás toto chtít a obchod mezi Vámi a realitkou může být sjednán i bez těchto, slovy makléřky Bart Reality, s.r.o., "formalitek". Nyní je na řadě uzavření kupní smlouvy, Bart Reality, s.r.o. se nemazlí s nějakým papírováním(pokud to není k dobru jí vlastní) a předkupní smlouvu nepřipraví. V kupní smlouvě si dávejte pozor hlavně na úschovu peněz. Bart Reality, s.r.o. požaduje, aby peníze byly uschovány u ní. V ŽÁDNÉM PŘÍPADĚ! Veškeré peníze dejte do advokátní, nebo notářské úschovy. Dále uvede výši daně z převodu nemovitosti! To je naprostý nesmysl. Daň z převodu nemovitosti nemůže znát, neboť daň se vypočítá z kupní, nebo odhadní ceny, podle toho, která je vyšší. Takže daň může být vypočítaná, kupující s tímto v kupní smlouvě souhlasí a když je vyhotoveno daň. přiznání s výslednou částkou daně, rozdíl mezi daní z kupní smlouvy a skutečnou daní může být i několik desítek tisíc, které ovšem zaplatí kupující, i když ze zákona celou daň z převodu má uhradit prodávající.

Pokud očekáváte, že realitní kancelář Vám nějak pomůže při vyřizování formalit, (katastr nemovitostí apod.), tak budete zklamáni.

Jsem realitní makléř, ale s jmenovanou společností nemám nic společného. Nevím ani o tom, že by v našem regionu nabírali zakázky, takže nejsme ani přímými konkurenty. Realitní kancelář, s kterou spolupracuji, jsem si velmi pečlivě vybíral. Snad tedy mohu říci něco o tom, jak to funguje u nás a proč, proč některé věci děláme podobně a proč jiné věci děláme jinak. A hlavně uvést na pravou míru některé nepřesnosti.

Především upřesním obsah pojmu "exkluzivní smlouva" (= výhradní): jedná se o to, že se zavazujete neprodávat nemovitost sami ani tím nepověřit nikoho jiného (např. jinou RK). To je samozřejmě výhodné pro realitku, ale mnoho lidí zapomíná na to, že to má své výhody i pro ně (bohužel u nás lidé nelogicky až příliš často neradi vidí, když si někdo vydělá, i když na tom mohou vydělat také). Např. výhradním zakázkám se makléři více věnují, protože to není zbytečná práce (když je to nevýhradní, může to prodat někdo jiný a práce makléře, stejně jako investice RK např. do reklamy, budou zbytečné, proto se někteří makléři a některé RK u nevýhradních smluv méně snaží a méně je inzerují). Dále s věcí obeznámený kupující se (zejména u dražších nemovitostí s vyšší rezervační zálohou) ptá, zda má realitka nemovitost výhradně, protože v opačném případě riskuje, že tentýž den jen o pár hodin dříve si někdo stejnou nemovitost zarezervuje v jiné RK a že bude mít své peníze po určitou (i když u solidní RK relativně krátkou) dobu vázané na účtu realitky, když by je třeba potřeboval na nemovitost, kterou si vyhlédl jako další v pořadí. Takový kupující pak s koupí nevýhradně zprostředkovávané nemovitosti váhá. Důvodů pro výhradní smlouvu či dohodu je více, popsal bych jimi několik stránek...

V žádném případě však ani exkluzivní smlouva neznamená, že byste nemohli nemovitost běžným způsobem užívat. Jen samozřejmě nesmíte (zpravidla) konat akty, které by zhoršily či dokonce znemožnily prodejnost nemovitosti (např. když neinformujete realitku o exekuci, když ji zastavíte nebo tam zřídíte věcné břemeno, které tam nebylo, něco tam zničíte či přestavíte - RK by o tom měla přinejmenším vědět, vždy je lepší si od nich nechat podepsat, že to berou na vědomí a že po vás nebudou chtít žádné sankce, a to pokud možno předem a jen v případě, že je to opravdu nevyhnutelné). Je to pochopitelné, protože realitka do zakázky něco investuje (v případě inzerce to mohou být až desítky tisíc) v dobré víře, že na ní něco vydělá, a klient by najednou třeba zcela znemožnil její prodej... Realitce by tím vznikla škoda, proti které se pochopitelně brání.

Rezervace zakázky znamená určité úkony a má určité důsledky: nemovitost je stažena z inzerce a dále se nenabízí. Nemovitost je zcela bezvýhradně rezervována pro kupujícího, kdyby v té době byla prodána někomu jinému, znamenalo by to porušení povinností ze strany prodávajícího nebo realitky. Rezervační smlouva či dohoda tedy oba tyto účastníky zavazuje, a to zpravidla pod sankcí. V té době by se ale klidně mohl na trhu objevit seriózní zájemce, který by nemovitost skutečně koupil. Proto je zapotřebí nějakým způsobem rezervaci zajistit, aby byl zřejmý vážný zájem kupujícího - v opačném případfě by si prostě jen tak mohl kdokoliv říct, ano, já to chci, a přitom nebýt závazně rozmyšlený. A uhánějte ho pak někde o náhradu škody, která se i dost nesnadno vyčísluje... Rezervační záloha tedy nepoškozuje slušné a solidní kupu ...

Jsa sám realitním makléřem (a na rozdíl od jiných to říkám na rovinu dřív, než jdu na první schůzku), mohu být považován za zaujatého. Nicméně se tu pokusím na pár věcí pokud možno nezaujatě a věcně odpovědět a začnu tímhle - pokusím se Vám to polopaticky vysvětlit. Takže:

1) Zkuste popsat jednotlivé kroky, které musíte udělat (a kdy - v jakém pořadí), když prodáváte bez realitky, a kolik Vás to bude stát. Docela by mne vůbec zajímalo, jestli máte aspoň ponětí o všech krocích (a jejich právních důsledcích - o tom, co všechno se může stát a jaká jsou rizika) jednoduchého prodeje třeba toho bytu 3+1/L na Skalce, kde třeba bydlíte vedle a nejsou s tím vůbec žádné komplikace. Zavedená solidní realitka s tím má zkušenosti, ví, co a kdy se musí udělat, jaké jsou náležitosti (aby Vám např. nevrátili z katastrálního úřadu návrh na vklad), umí ošetřit finanční toky tak, aby bylo riziko pro obě strany minimální, zajistí PENB (energetický štítek), poradí, kdy platit jakou daň (nezapomeňte např. na daň z příjmů) apod. Protistrana (tj. v případě Vašeho příkladu kupující) Vás tedy nemůže tak snadno "oblbnout", jak by to bylo možné bez účasti RK (samozřejmě, že RK nemůže ručit za všechny vysloveně kriminální varianty, ale ošetří běžné obchodní záležitosti). To je podle mne asi největší výhoda pro člověka, který by třeba i měl čas to vše vyběhávat. Ani já, než jsem se stal makléřem a než jsem získal zkušenosti, bych do realitního obchodu bez realitky nešel - nemovitost prostě není houska na krámě.

A to nemluvím o komplikovanějších případech (prodej zároveň s koupí jiné nemovitosti, zástavní práva, exekuce - které my např. umíme řešit s lepším výsledkem pro dlužníka než v případě dražby -, případy, kdy je zapotřebí ještě něco vyřešit, s něčím pomoci nebo poradit, nemovitost rozdělit apod.).

2) Nějak jste ve svém textu opomenul zmínit cenu. To, jestli Vám zájemci utrhají ruce, totiž záleží i na ceně (ale samozřejmě nejen na ní). Pokud ale opravdu dáte cenu, při které Vám zájemci utrhají ruce, pak je cena zřejmě poněkud nižší, než maximálně možná (při velmi nízké ceně naopak zájem klesá, protože je cena podezřelá a naznačuje problém). Zkušený makléř s desítkami prodaných nemovitostí zpravidla odhadne cenu lépe než jedinec, který prodává poprvé a možná naposledy. I tak se ale v dnešní době i byty velmi často prodávají déle než měsíc, často více měsíců (a s tím souvisí další bod). Dnes je totiž realitní trh řízen poptávkou, a ne nabídkou (tj. nabídka je dost velká, ale poptávka poněkud menší, takže Vy se svojí nabídkou musíte prorazit).

3) Popravdě, někdy se spokojím s tím, že klient nebude spolupracovat s jinou RK, ale že si může najít kupce sám (a nedat mi ani korunu). Zpravidla (i když, pravda, ne zcela vždy) totiž najdu kupce já a ne klient - základem je totiž nejen cena, ale i inzerce. Je prostě třeba, aby nemovitost byla vidět. Zavedená RK už ví, kde a jak inzerovat, aby se zájemci ozývali. Konkrétně realitky nejvíce inzerují na Srealitách, ale to je samozřejmě placená inzerce. Velká RK Vám také na tomto serveru zajistí tzv. topování - čas od času pak Váš inzerát vyskočí opět na začátek, jako by byl právě vložen, takže se ocitne všem na očích (pokud to neuděláte, octne se po nějaké době na 2., 3. 4. atd. stránce ve výpisu nabídek a tam jej již nikdo nenajde). Ale zkuste se podívat na ceny inzerce a topování na Srealitách a zjistíte, že ...

Jsa sám realitním makléřem (a na rozdíl od jiných to říkám na rovinu dřív, než jdu na první schůzku), mohu být považován za zaujatého. Nicméně se tu pokusím na pár věcí pokud možno nezaujatě a věcně odpovědět a začnu tímhle - pokusím se Vám to polopaticky vysvětlit. Takže:

1) Zkuste popsat jednotlivé kroky, které musíte udělat (a kdy - v jakém pořadí), když prodáváte bez realitky, a kolik Vás to bude stát. Docela by mne vůbec zajímalo, jestli máte aspoň ponětí o všech krocích (a jejich právních důsledcích - o tom, co všechno se může stát a jaká jsou rizika) jednoduchého prodeje třeba toho bytu 3+1/L na Skalce, kde třeba bydlíte vedle a nejsou s tím vůbec žádné komplikace. Zavedená solidní realitka s tím má zkušenosti, ví, co a kdy se musí udělat, jaké jsou náležitosti (aby Vám např. nevrátili z katastrálního úřadu návrh na vklad), umí ošetřit finanční toky tak, aby bylo riziko pro obě strany minimální, zajistí PENB (energetický štítek), poradí, kdy platit jakou daň (nezapomeňte např. na daň z příjmů) apod. Protistrana (tj. v případě Vašeho příkladu kupující) Vás tedy nemůže tak snadno "oblbnout", jak by to bylo možné bez účasti RK (samozřejmě, že RK nemůže ručit za všechny vysloveně kriminální varianty, ale ošetří běžné obchodní záležitosti). To je podle mne asi největší výhoda pro člověka, který by třeba i měl čas to vše vyběhávat. Ani já, než jsem se stal makléřem a než jsem získal zkušenosti, bych do realitního obchodu bez realitky nešel - nemovitost prostě není houska na krámě.

A to nemluvím o komplikovanějších případech (prodej zároveň s koupí jiné nemovitosti, zástavní práva, exekuce - které my např. umíme řešit s lepším výsledkem pro dlužníka než v případě dražby -, případy, kdy je zapotřebí ještě něco vyřešit, s něčím pomoci nebo poradit, nemovitost rozdělit apod.).

2) Nějak jste ve svém textu opomenul zmínit cenu. To, jestli Vám zájemci utrhají ruce, totiž záleží i na ceně (ale samozřejmě nejen na ní). Pokud ale opravdu dáte cenu, při které Vám zájemci utrhají ruce, pak je cena zřejmě poněkud nižší, než maximálně možná (při velmi nízké ceně naopak zájem klesá, protože je cena podezřelá a naznačuje problém). Zkušený makléř s desítkami prodaných nemovitostí zpravidla odhadne cenu lépe než jedinec, který prodává poprvé a možná naposledy. I tak se ale v dnešní době i byty velmi často prodávají déle než měsíc, často více měsíců (a s tím souvisí další bod). Dnes je totiž realitní trh řízen poptávkou, a ne nabídkou (tj. nabídka je dost velká, ale poptávka poněkud menší, takže Vy se svojí nabídkou musíte prorazit).

3) Popravdě, někdy se spokojím s tím, že klient nebude spolupracovat s jinou RK, ale že si může najít kupce sám (a nedat mi ani korunu). Zpravidla (i když, pravda, ne zcela vždy) totiž najdu kupce já a ne klient - základem je totiž nejen cena, ale i inzerce. Je prostě třeba, aby nemovitost byla vidět. Zavedená RK už ví, kde a jak inzerovat, aby se zájemci ozývali. Konkrétně realitky nejvíce inzerují na Srealitách, ale to je samozřejmě placená inzerce. Velká RK Vám také na tomto serveru zajistí tzv. topování - čas od času pak Váš inzerát vyskočí opět na začátek, jako by byl právě vložen, takže se ocitne všem na očích (pokud to neuděláte, octne se po nějaké době na 2., 3. 4. atd. stránce ve výpisu nabídek a tam jej již nikdo nenajde). Ale zkuste se podívat na ceny inzerce a topování na Srealitách a zjistíte, že ...